Immobilien kaufen und verkaufen

Das deutsche Recht unterscheidet zwischen dem schuldrechtlichen Rechtsgeschäft (Kaufvertrag, im Folgenden unter 1.1) und dem dinglichen Verfügungsgeschäft in Form der Übertragung des Eigentums (Übereignung, im Folgenden unter 1.2).

Kaufvertrag als schuldrechtlicher Veräußerungsvertrag

a) Zustandekommen eines Kaufvertrages über eine Immobilie und vertragstypische Pflichten

Der Kauf einer Immobilie unterliegt in Deutschland den allgemeinen kaufrechtlichen Regelungen der §§ 433 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Durch einen Kaufvertrag über eine Immobilie verpflichtet sich der Verkäufer gemäß § 433 Absatz 1 Satz 1 BGB dem Käufer die Immobilie zu übergeben und ihm das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen. Dabei hat der Verkäufer dem Käufer gemäß § 433 Absatz 1 Satz 2 BGB die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Der Käufer verpflichtet sich gemäß § 433 Absatz 2 BGB, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.

Damit ein Kaufvertrag wirksam zustande kommt, bedarf es einer Einigung der Vertragsparteien über die wesentlichen Punkte des Kaufvertrags ("essentialia negotii"). Zu diesen gehören der Kaufgegenstand, der Kaufpreis sowie die Bestimmung der Vertragsparteien. Für eine hinreichende Bestimmung der Immobilie genügt bei Grundstücken die Angabe des Grundbuchblattes, soweit auf diesem allein das betreffende Grundstück eingetragen ist. Im Fall eines Kaufvertrags über Wohnungseigentum darunter versteht man gemäß § 1 Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) das Sondereigentum an einer separaten Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gebäude/Grundstück, in/auf dem sich die Wohnung befindet ist danach zu differenzieren, ob die Aufteilung des Gebäudes bereits im Grundbuch vollzogen ist oder nicht: Bei einer bereits erfolgten Eintragung im Grundbuch genügt auch hier der Verweis auf das entsprechende Blatt im sogenannten Wohnungsgrundbuch aus dem Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs ergibt sich sodann, welcher Miteigentumsanteil Kaufgegenstand ist und mit welchem Sondereigentum dieser verbunden ist. Weiterer gesonderter Angaben zu Zahl, Art und Lage der Räume sowie über die Wohnflächengröße bedarf es zur Wirksamkeit des Kaufvertrags nicht. Ist die Aufteilung in Wohnungseigentum noch nicht grundbuchamtlich vollzogen, kann zur Bestimmung des Kaufgegenstands auf die Teilungsurkunde Bezug genommen werden.

Der Kaufvertrag kommt durch das Angebot einer Vertragspartei und die Annahme dieses Angebots durch die andere Vertragspartei zustande. Das Angebot zum Vertragsabschluss kann vom Verkäufer oder vom Käufer ausgehen. Ein Angebot muss mindestens festlegen, welche Immobilie Gegenstand des Vertrages sein soll und welcher Kaufpreis dafür bezahlt werden soll.

b) Erfordernis der notariellen Beurkundung

Jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Das Erfordernis der notariellen Beurkundung dient dem Schutz vor einem übereilten und unüberlegten Vertragsabschluss und der Aufklärung der Beteiligten (näher unter c). Dadurch, dass die Beteiligten einen Notar aufsuchen müssen, wird verdeutlicht, dass es gerade nicht um ein gewöhnliches Alltagsgeschäft geht. Die Beurkundung erfüllt eine Beratungs- und Schutzfunktion. Dadurch soll nicht nur erreicht werden, dass die Verträge den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und wirksam sind ("Gültigkeitsgewähr"). Es wird vielmehr auch durch die Urkunde unzweideutiger Beweis über die getroffenen Vereinbarungen gefasst ("Beweisfunktion"). Die Beurkundung dient so der Vermeidung von Streit und Prozessen und mithin auch der Entlastung der Gerichte. § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB gilt für alle Veräußerungs- und Erwerbsgeschäfte über Grundstücke und damit zwingend auch über ideelle Grundstücksanteile, Wohnungs- und Teileigentum. Die Beurkundungspflicht umfasst nicht nur die Kaufpreiszahlung und die Grundstücksveräußerung, sondern auch sämtliche Nebenabreden, die nach dem Willen der Beteiligten Bestandteil des schuldrechtlichen Vertrages sein sollen, wie etwa Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Immobilie im Sinne von § 434 Absatz 1 Satz 1 BGB. Da die notarielle Beurkundung stattfinden soll, bevor die Parteien sich rechtlich binden, erstreckt sich das Beurkundungserfordernis auch auf Rechtsgeschäfte, die mittelbar Veräußerungs- und Erwerbspflichten begründen, wie etwa den Abschluss von Reservierungsvereinbarungen mit Maklern oder die Erteilung von unwiderruflichen Veräußerungs- oder Erwerbsvollmachten.

Die notarielle Beurkundung ist grundsätzlich als Simultanbeurkundung dergestalt vorgesehen, dass Verkäufer und Käufer in einem Notartermin vor dem Notar erscheinen und dort den Kaufvertrag durch Angebot und Annahme schließen. Die Erklärungen beider Vertragsparteien werden dabei von dem Notar in einer Niederschrift protokolliert. Mit Abschluss der Niederschrift durch den Notar ist der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen.

Es ist aber nach § 128 BGB auch möglich, dass zunächst das Angebot zum Abschluss des Kaufvertrages und dann die Annahme des Angebots von einem Notar beurkundet wird, dass also die Erklärungen der Vertragsparteien sukzessive in zwei getrennten Notarterminen beurkundet werden. Bei dieser Art der Beurkundung wird zunächst das Angebot in einer Niederschrift protokolliert. Das Angebot wird wirksam, wenn es demjenigen zugeht, mit dem der Kaufvertrag geschlossen werden soll. Ein notariell beurkundetes Angebot geht zu, wenn eine Ausfertigung der Niederschrift, in der das Angebot protokolliert wurde, zugeht. Nach § 145 BGB ist derjenige, der einem anderen den Abschluss eines Vertrages anbietet, für eine bestimmte Zeit an sein wirksames Angebot gebunden, wenn er diese Bindung nicht ausgeschlossen hat. Die Frist, innerhalb welcher das Angebot gelten soll, kann gemäß § 148 BGB von demjenigen, der das Angebot macht, ausdrücklich festgelegt werden. Ist eine Frist für die Annahme des Angebots nicht bestimmt, kann das Angebot nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Anbietende den Eingang der Antwort auf sein Angebot unter regelmäßigen Umständen erwarten darf (§ 147 BGB). Diese Zeitspanne beträgt nach der Rechtsprechung bei Grundstücksgeschäften regelmäßig vier Wochen. Das Angebot erlischt nach § 146 BGB, wenn es abgelehnt oder nicht rechtzeitig angenommen wird. Mit dem Erlöschen fällt das Angebot weg, so dass eine Annahme des Angebots nicht mehr möglich ist. Nach § 152 BGB kommt der Kaufvertrag grundsätzlich mit der Beurkundung der Annahme zustande, wenn zum Zeitpunkt der Annahme das Angebot noch nicht erloschen ist. Die verspätete Annahme eines Angebots gilt nach § 150 Absatz 2 BGB als neuer Antrag, der wegen der nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB zu beachtenden Form nicht stillschweigend etwa durch Zahlung des Kaufpreises angenommen werden kann.

c) Verfahrensgestaltung und Belehrung durch den Notar

Zum Zwecke der Vertragsvorbereitung erörtert die Notarin oder der Notar mit den Vertragsparteien die gewünschten Vertragsinhalte, erläutert Regelungsmöglichkeiten und weist auf bestehende Risiken und alternative Gestaltungsmöglichkeiten hin. Auch die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs entsprechend den Wünschen der Vertragsbeteiligten übernimmt die Notarin oder der Notar typischerweise, ohne dass dadurch zusätzliche Kosten entstehen. Außerdem sieht die Notarin oder der Notar vor der Beurkundung das Grundbuch ein, um Käufer und Verkäufer über bestehende Rechtsverhältnisse zu informieren (§ 21 des Beurkundungsgesetzes-BeurkG).

Im Rahmen der Beurkundung identifiziert die Notarin oder der Notar die Beteiligten (§ 10 BeurkG) und stellt deren Geschäftsfähigkeit fest (§ 11 BeurkG). Sodann wird der Immobilienkaufvertrag allen anwesenden Beteiligten vollständig vorgelesen (§ 13 BeurkG). Das Verlesen ist zwingender Bestandteil der Vertragsbeurkundung, auf den nicht verzichtet werden kann. Kann ein Vertragsbeteiligter bei der Beurkundung nicht anwesend sein, kann er sich beim Vertragsschluss grundsätzlich auch vertreten lassen. Die Notarin oder der Notar erklärt den anwesenden Beteiligten außerdem die rechtliche Bedeutung der Vertragsinhalte, belehrt sie über die Rechtsfolgen (§ 17 BeurkG) und weist auf wichtige Aspekte wie beispielsweise bestehende Genehmigungserfordernisse (§ 18 BeurkG), die Notwendigkeit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (§ 19 BeurkG) und gesetzliche Vorkaufsrechte (§ 20 BeurkG) hin. Auch Ergänzungen und Änderungen der Vertragsinhalte können in diesem Zusammenhang nach fachkundiger Beratung durch die Notarin oder den Notar erfolgen. Zum Abschluss der Beurkundung wird der Immobilienkaufvertrag von allen anwesenden Beteiligten und der Notarin oder dem Notar unterzeichnet und damit rechtswirksam und verbindlich (§ 13 BeurkG).

Ist an dem Immobilienkaufvertrag neben einem Unternehmer auch ein Verbraucher beteiligt, hat die Notarin oder der Notar darauf hinzuwirken, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Verbrauchers von diesem persönlich oder durch eine Vertrauensperson vor ihnen abgegeben werden. Zum anderen soll die Notarin oder der Notar darauf hinwirken, dass dem Verbraucher ausreichend Gelegenheit gegeben wird, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinander zu setzen. Letzteres geschieht im Regelfall dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird (§ 17 Absatz 2a Satz 2 Nummer 1 und 2 BeurkG). Die gesetzliche Frist soll den Beteiligten Gelegenheit geben, den Vertragsentwurf genau zu studieren, aber auch sich über den Wert des Objektes und seine Tauglichkeit klar zu werden, die steuerlichen Folgen zu prüfen, aber auch bauliche Untersuchungen vorzunehmen, mithin auch diejenigen Angelegenheiten zu prüfen, die von der Notarin oder dem Notar nicht vorab geprüft oder begleitet werden.

Im Hinblick auf die notarielle Belehrungspflicht ist die Aufspaltung eines Immobilienkaufertrages in Angebot und Annahme nur bei Vorliegen eines hinreichend gewichtigen Grundes zulässig, da sie zu einem Belehrungsdefizit führen kann. Ist eine Aufspaltung sachlich gerechtfertigt, hat der Notar das Verfahren grundsätzlich so zu gestalten, dass das Angebot vom belehrungsbedürftigeren/schutzwürdigeren Beteiligten ausgeht, damit dieser Beteiligte die notarielle Beratung in vollem Umfang sowohl hinsichtlich des Angebots als auch hinsichtlich des angebotenen Vertrages erhält.

d) Folgen der Nichteinhaltung des Beurkundungserfordernisses

Die Nichteinhaltung der von § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB vorgeschrieben notariellen Form hat nach § 125 Satz 1 BGB zur Folge, dass der Kaufvertrag nichtig ist. Der Vertrag begründet keine Rechte und Pflichten für die Vertragsparteien. Wenn allerdings das Eigentum an der Immobilie durch Auflassung und Eintragung des Käufers ins Grundbuch vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wurde, wird die Nichtigkeit des Kaufvertrags geheilt und der Vertrag nach § 311b Absatz 1 Satz 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig. Die Heilung des Formmangels wirkt allerdings nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück.

Eigentumsübertragung auf den Käufer durch Auflassung der Immobilie an den Käufer und Eintragung des Käufers in das Grundbuch

Durch die Beurkundung des Kaufvertrages als schuldrechtliches Veräußerungsgeschäft erlangt der Käufer noch nicht das Eigentum an der Immobilie. Zur Eigentumsübertragung auf den Käufer ist vielmehr ein dingliches Übereignungsgeschäft erforderlich, dessen Wirksamkeit voraussetzt:

a) die Einigung der Vertragsparteien über den Übergang des Eigentums an der Immobilie auf den Käufer (sog. Auflassung), die vor einem Notar erklärt werden muss (§ 873 Absatz 1, § 925 Absatz 1 BGB)

sowie

b) die Eintragung des Käufers als Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch. 

Die Auflassung wird üblicherweise zusammen mit dem Kaufvertrag notariell beurkundet. Damit die Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch erfolgen kann, muss die Auflassung dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden (§ 29 Absatz 1 der Grundbuchordnung GBO). In dieser Form müssen auch entsprechende grundbuchrechtliche Bewilligungen abgegeben werden (§ 19 GBO). In der Regel wird der Notar mit dem Grundbuchvollzug (insbesondere Erklärung der Bewilligungen und Stellung der erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt) bevollmächtigt und beauftragt.

Kosten im Zusammenhang mit einem Immobilienkaufvertrag

Nach der gesetzlichen Regelung in § 448 Absatz 2 BGB trägt der Käufer einer Immobilie die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages und der Auflassung, der Eintragung in das Grundbuch und der zur Eintragung erforderlichen Kosten. Zu den Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages gehört nach der Rechtsprechung auch die Grunderwerbsteuer, da diese untrennbar mit dem Erwerbsvorgang verbunden ist.

Der Verkäufer hat gemäß § 448 Absatz 1 BGB die Kosten der Übergabe der Immobilie zu tragen.

Die vorgenannten gesetzlichen Kostenregelungen sind nicht zwingend. Abweichende Vereinbarungen der Parteien im Kaufvertrag sind mithin zulässig.

Weitere Berufsgruppen, die an einem Immobilienkaufvertrag beteiligt sein können)

Neben Notarinnen und Notaren können auch Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte Käufer oder Verkäufer im Rahmen der Transaktion rechtlich beraten und vertreten. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn einseitige Interessen einer Vertragspartei vertreten werden sollen. Notarinnen und Notare haben die Aufgabe der unparteiischen Betreuung aller Beteiligten und sind verpflichtet auf ausgleichende Gerechtigkeit hinzuwirken. Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte sind unabhängige Organe der Rechtspflege mit der Aufgabe der unabhängigen Beratung und Vertretung in allen Rechtsangelegenheiten. Sie sind einer Vielzahl von berufsrechtlichen Regelungen, insbesondere der Bundesrechtsanwaltsordnung unterworfen und müssen auch im Rahmen der Begleitung einer Eigentumstransaktion ihre Tätigkeit in einer Art und Weise ausüben, die mit der Stellung als unabhängiges Organ der Rechtspflege vereinbar ist.

W elche Art von Steuern sollte man beim Kauf einer Immobilie zahlen?

Der Kauf einer Immobilie unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer.

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit inländischen Grundstücken, soweit sie darauf gerichtet sind, das Eigentum am Grundstück oder eine eigentümerähnliche Position zu erlangen. Hierunter fallen insbesondere Kaufverträge und sonstige Rechtsgeschäfte, die einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%.

W elche Art von Steuern sollte man beim V er k au f einer Immobilie zahlen, auch auf Kapitalgewinne?

Beim Verkauf einer Immobilie im Rahmen bloßer Vermögensverwaltung unterliegt der private Veräußerungserlös wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt ggf. der Einkommensteuer.

Stellt die Immobilie Betriebsvermögen dar, unterliegt der aus dem Verkauf erzielte Gewinn der Einkommen- und zudem auch Gewerbesteuer.

Handelt es sich bei dem Veräußerer um eine Körperschaft, unterliegt der Gewinn der Körperschaftsteuer und ggf. der Gewerbesteuer.

Auch der Verkauf einer Immobilie unterliegt der Grunderwerbsteuer. Zwar trägt grundsätzlich der Käufer die Grunderwerbsteuer als Kosten der Beurkundung. Der Verkäufer haftet jedoch als Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG).

W elche Art von Steuern sollte man für den Besitz des Eigentums zahlen?

Während des Besitzes einer Immobilie können Grundsteuer, Einkommensteuer für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Zweitwohnungsteuer anfallen.

Die Grundsteuer knüpft als Real- bzw. Objektsteuer an die wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes im Sinne des § 2 des Grundsteuergesetzes (Grundsteuer A: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B: Grundstücke) als Steuergegenstand an. Sie belastet sie ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse und die persönliche Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden erhoben und fließt ihnen in vollem Umfang zu.

Wird die Immobilie vermietet oder verpachtet unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuer bzw. der Körperschaftsteuer und ggf. der Gewerbesteuer.

Von einigen Gemeinden wird für das Innehaben einer Zweitwohnung im Gemeindegebiet eine Zweitwohnungsteuer erhoben. Die Zweitwohnungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer. Zur Erhebung und Ausgestaltung der Zweitwohnungsteuer erlassen die Gemeinden

Satzungen, die ihre Rechtsgrundlage wiederum in den Kommunalabgabengesetzen der Länder haben.